Ingatlanadók és illetékek

Rengeteg tévhit kering az olasz adórendszerrel kapcsolatban, lássuk mi a helyzet nálunk Toszkánában. Ezzel a kis útmutatóval szeretném bemutatni az ingatlanvásárlásnál és későbbi tulajdonlásnál ténylegesen esedékes adóformákat, de menjünk sorban:

1) RENDITA CATASTALE és VALORE CATASTALE

Ez a kettő nem adó, hanem adóalap, amely szoros kapcsolatban áll egymással, és az adók kiszámítására szolgálnak, úgy ingatlanvásárláskor, mind pedig az éves önkormányzati adó megfizetésekor. A ‘Rendita Catastale’ az ingatlan egyfajta elképzelt „bevételét” fejezi ki, amelyet különféle tényezők, pl. az ingatlan mérete, a felhasznált anyagok, az építés éve stb. befolyásol. Ha pl. Ingatlan megvásárlása után felújítási projektbe kezdünk, a Rendita Catastale megváltozik, amint a projekt befejeződött – magasabb lesz.

A „Rendita Catastale” alapján meghatározásra kerül a „Valore Catastale”, amelyet a Vagyonszerzési adó kiszámításának az alapja. Az ingatlan „Valore Catastale” -je általában az ingatlan piaci értékének 50–75% -a, vagy még ennél is kevesebb

A Rendita Catastale minden ingatlannál fix, de a Valore Catastale kiszámításához használt egyenlet kissé változhat attól függően, hogy az ingatlant elsődleges vagy másodlagos lakóhelyként vásárolják-e meg.

2) A VÁSÁRLÁSNÁL ESEDÉKES ILLETÉKEK

ELSŐ LAKÁS VÁSÁRLÁSA (ha az eladó magánszemély)

Ha Olaszországban azzal a céllal vásárol ingatlant hogy 18 hónapon belül oda jegyezze be állandó lakóhelyét, azaz Olaszországba költözzön, akkor adókedvezményre jogosult, amelyben a „Valore Catastale”-ra mért szokásos 9% helyett csak 2% -ot fizet „vagyonszerzési adóként” (Hacsak az ingatlan nem minősül luxusingatlannak, ebben az esetben marad a 9%). Ezt a „vagyonszerzési illetéket” „Imposta di Registro” -nak hívják, és ez a fő adó az ingatlan megvásárlásákor.

Itt érdemesnek tartom megemlíteni, hogy nem nagy ötlet az illeték csökkentése végett „Olaszországba bejelenteni magunkat”. Egy itteni első lakhely automatikusan teljes mértékű olasz adóalanyt csinál az emberből, aki az egész világjövedelmével (azaz a Magyarországi jövedelmével és vagyonával is) itt adózik. Az olasz (nem ingatlan – hanem munkára, vagyonra kivetett) adók pedig lényegesen magasabbak a magyaroknál.

MÁSODIK LAKÁS vagy NYARALÓ vásárlása MAGÁNSZEMÉLYTŐL

Amennyiben nyaralóingatlant, azaz második otthont vásárolunk, akkor az említett 9% -os adókulcsot kell fizetnünk a Valore Catastale után, vagyis NEM A VÉTELÁR UTÁN (ezt sokan félreértik). Példa: A megvásárolt ház € 100.000.-be kerül de a katasztrális értéke csak 68.000.- A fizetendő illeték tehát (68.000 x 0,09 =) € 6.120.- ami a vásárlási értéknek csak a 6,1%-a.

Ha a vásárlásnál (a közjegyzőnek) kijelentjük, hogy az ingatlan a vásárlástól számított 18 hónapon belül lakóhelyünké válik, de ez mégsem következik be, akkor meg kell fizetnünk a 2% és 9% közötti adó különbségét, plusz ennek az összegnek a 20% -át bírságként. Az adóhivatalnak a vásárlástól számított 5 év áll rendelkezésére, hogy ezt a pénzt követelje, tehát nem érdemes trükközni!

INGATLAN VÁSÁRLÁSA VÁLLALATTÓL

(ha ezt az ingatlant az elmúlt 5 évben fejezték be vagy még befejezés előtt áll):

Fő lakóhelyként a VÉTELár (már nem a katasztrális érték) 4% -a az illeték

MÁSODIK otthonként a VÉTELárnak a 10% -a az illeték (hacsak az ingatlan nem minősül luxusingatlannak, ebben az esetben a VÉTELárnak a 22% -a az illeték).

Ha vállalkozástól vásárol ingatlant, de az ingatlan több mint 5 évvel ezelőtt készült el, az illetéket meg az adókat ugyanúgy számolják, mintha magánszemélytől vásárolta volna.

3) A VÁSÁRLÁSNÁL ESEDÉKES EGYÉB ADÓK:

Magánszemélytől vásárolt ingatlan esetén: € 50.- Jelzálogadó és € 200.- bélyegzőadó

Cégtől vásárolt ingatlan esetén (lásd fenti határidők): € 200.- regisztrációs adó, € 200.- Jelzálogadó € 200.- bélyegzőadó

4) ÉVES INGATLANADÓK (IMU, TARI, TASI)

Az éves adók és díjak (a szemétszállítással együtt) összesen körülbelül 600 eurót tesznek ki:

IMU: A klasszikus ingatlanadó alapja a „Rendita Catastale” és jelenleg csak második házra vagyis nyaralókra kell fizetni. Országosan ez 0,76% amit a helyi közigazgatási szervek megemelhetnek vagy csökkenthetnek 0,3%al ( tehát 0,46-1,06% között lehet). Ezt két részletben júniusban és decemberben kell befizetni.

TARI: Ez a szemétszállítás díja. Az ingatlan mérete és a lakók száma alapján kerül kiszámításra. Az alapterületet beszorozzák az állandó lakosok számával, ez a fix alapösszeg. Ha nyaralóként nincsen állandó lakos akkor 45nmig 1, 60nmig 2, 75nmig 3, 76 felett 4 lakossal számolnak. Átlagban Olaszországban 300 euro évente egy lakásra.

TASI: Ez az önkormányzati adó, amelyet 2014-ben vezettek be, és amely az önkormányzat világítását, parkjait, utcatisztítását stb. fedezi.

Aki idáig eljutott az olvasásban, az már remélem megszabadult attól a félelemtől, hogy ha vesz egy ingatlant, akkor élete végéig hatalmas összegeket kell fizetnie az olasz államnak, vagy elveszik tőle a kis nyaralóját, de összefoglalom, a leggyakoribb verziót, azaz amikor egy MÁSODingatlant (nyaralót) vásárolunk MAGÁNszemélytől – ez az én praxisomban az esetek 98%-a:

– a vásárlásnál egyszeri kb 6-7% illeték, és párszáz eurós adó

– a tulajdonlás további éveiben ÉVENTE kb 3-500 Euro de az a szemétdíjat is pl magában foglalja.

Köszönöm az érdeklődést!